Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции
Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции
 

Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции

Налог на сдачу в аренду недвижимости во Франции: выбираем выгодный режим

Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции

Несмотря на сложную систему налогообложения, резиденты зарубежных стран часто выбирают Францию для покупки недвижимого имущества. Объясняется это тем, что рынок европейской недвижимости даже в кризис остается стабильным и надежным.

Оптимальная стоимость квартиры для сдачи в аренду

Если цель покупки недвижимости — получение выгоды от аренды, учитывайте следующие моменты:

  • арендная ставка за собственность на побережье сильно изменяется в зависимости от времени года: летом стоимость жилья повышается почти в два раза;
  • покупка недвижимости в деловых и культурных районах позволит организовать краткосрочную аренду в течение всего года;
  • общая выплата по всем налогам зависит не только от площади помещения, но и от местонахождения недвижимости.

Минимальная цена на апартаменты рассчитывается исходя из местоположения и размера помещения. А вот максимальная цена не должна превышать €600 000. Это связано с тем, что рентабельность недвижимости снижается с повышением цены за квадратный метр.

Обратите внимание! Даже если собственник не является гражданином Франции, он обязан оплачивать налоги за владение имуществом. Чтобы избежать налогообложения в РФ, достаточно предъявить свидетельство об уплате в ФНС.

Расходы на содержание и доходы от аренды

Лицо, приобретающее собственность во Франции, облагается налогами непосредственно с момента вступления в право собственности. Владелец должен разово оплатить регистрационные сборы при составлении договора купли-продажи — примерно 6-7% с НДС от стоимости помещения.

Всего собственник обязан выплачивать три основных налога:

  • Налог на недвижимость (taxe foncière) — ежегодная сумма выплат зависит от площади и стоимости жилья, а также от региона страны.

    Средняя ставка за апартаменты 50 кв.м в Париже — €200, в Ницце — €600.

  • Налог на проживание (taxe d’habitation) — выплачивается проживающим. В случае долгосрочной сдачи возлагается на арендатора. Зависит от площади и расположения недвижимости. При наличии телевизора включает в себя ежегодный налог на телевидение — €125.

    Средняя ставка за жилье площадью 50 кв.м. в Париже — €200-250, в Ницце — €700.

  • Коммунальные платежи (charges de copropriété) — выплачиваются ежемесячно и включают в себя оплату лифта, охраны, уборки территории. При этом сборы за воду, газ и электричество оплачиваются отдельно и зависят от потребления. Владельцы частных домов и земельных участков освобождены от коммунальных платежей.

    Средняя коммунальная ставка для жилья 50 кв.м. в Париже — €200 в мес./€2500 ежегодно, в Ницце — €250 в мес./€3000 ежегодно.

Суммарные выплаты собственника за год в Париже ~ €3000, в Ницце ~ €4500.

Рассчитать примерную рентабельность намного сложнее, потому что в конечный доход необходимо закладывать риски на простой помещения, а также различие цен в летний и зимний сезон.

Средний доход за сдачу жилья в аренду рассчитываемая вместе с рисками:

  • Высокий сезон (июнь, июль, август) — €120-140 сутки. В летние месяцы риск простоя минимален — 10%, поэтому доход за 81 день составит €10530.
  • Средний сезон (апрель, май, сентябрь, октябрь) — €100-110 за сутки. С учетом рисков 20%, основной доход за 97 дней составит €10185.
  • Низкий сезон (ноябрь, декабрь, январь, февраль) — €60-80. В зимние месяцы ставка сильно колеблется в зависимости от района проживания. Закладывая риск 35%, получаем 78 дней — €5460.

Суммарная «чистая» выгода за год с вычетом налоговых расходов на имущество составляет (€10530+€10185+€5460) — €4000 = €22175


Важно знать! Если владелец собственности сдает объект через агентство недвижимости, то годовой доход снижается на 15-20%.

Режимы налогообложения арендного дохода во Франции

Собственники, не являющиеся резидентами страны, обязаны выплачивать подоходный сбор (Impôt sur le revenu) с годовой суммы арендной платы. Если доход от владения недвижимым имуществом превышает €15000, ставка будет равна 20%.

Есть несколько режимов уплаты подоходного налога.

Реальный режим

Этот способ предполагает выделение амортизационной суммы от стоимости жилья сроком на 30 лет. В эту сумму также входят дополнительные траты по ремонту и обустройству недвижимого имущества.

Сумма амортизации исчисляется из стоимости недвижимости, поделенной на 30 лет владения. Для средней цены на жилье €500 000 она составит €16 667.

Рассчитываем выплаты: «чистая» выручка с аренды €22175 — услуги агентства €3770 — сумма амортизации €16667 = сумма, с которой необходимо выплатить подоходный (20%) и социальный (17,5%) налог €1738. Размер выплат в этом случае будет равен €651,75.

Итог: годовая прибыль с вычетом всех затрат — €17753,25

Обратите внимание! Чтобы получить полную информацию о налогах и подобрать выгодный режим, лучше воспользоваться услугами нотариуса.

Микрорежим

Посчитать сумму в этом режиме гораздо проще. Она устанавливается с половины прибыли за аренду без учета коммунальных услуг. Общая прибыль с имущества стоимостью €550 000 составляет €26175.

Рассчитываем выплаты: «грязная» прибыль с арендной платы €26175 / 2 = €13087 — налог на аренду (37,5%) €4908 = €8179Из полученной в результате суммы €21266 (€13087 + €8179) нам необходимо вычесть коммунальные платежи и налог на собственность €4000, а также процент агентству €3770.

Итог: годовая прибыль с вычетом всех налогов — €13497

Туристический режим

Чтобы пользоваться этим режимом, нужно еще во время приобретения собственности подать документы об оформлении жилья под сдачу в туристическую аренду. Это может сделать как гражданин Франции, так и иностранец. В этом случае сумма выплаты рассчитывается с 30% общей прибыли без учета коммунальных услуг. Процент от прибыли платится ежегодно.

Рассчитываем выплаты: 30% от общей прибыли с имущества (€26175) равны €7852. Именно из этой суммы собственник обязан платить подоходный и социальный налоги (37,5%) €2945.

Получаем: «грязная» прибыль с имущества €26175 — подоходный и социальный платежи €2945 — коммунальные услуги и налог за владение недвижимостью €4000 — услуги агентства €3770.

Итог: годовая прибыль с вычетом всех затрат — €15460.

В результате в каждом из возможных режимов мы можем получить не более 4% ежегодной прибыли, которая не облагается налогом. Это мало, если сравнивать с рентабельностью в России. Тем не менее Франция является более стабильной страной в отношении покупки недвижимости с целью получения ренты или долгосрочного вклада.

Подпишитесь на еженедельную рассылку
Получайте дайджест с самыми интересными событиями Лазурного берега!
Читайте также
Найти авиабилеты